顺义后沙峪，随着建邦顺颐府项目入市。至此，中粮祥云赋、公园十七区、建邦顺颐府等，后沙峪三杰鼎立之势形成，擂台赛就免不了了。
通过本文，马老师会详细的拆解建邦顺颐府。并对三个竞品项目进行简略比较。
建邦顺颐府项目为限竞房，70/90地块，产品也为洋房和合院产品。改变了区域内首先入市的中粮祥云赋项目高低配，洋房围绕别墅布置的设计思路，把洋房和别墅分东西区设计，提升了洋房居住品质，改变了洋房“配角”的感受。
这一改进方案，马老师认为不错！
1、让别墅业主圈层更纯粹！
2、洋房不做配角，有自己独立生活环境，也欢迎欢迎别墅业主来访！
较好的解决了园区共处问题！
“房产均好性”和“选房六要素”
01
在《从望京北到后沙峪，寻找中央别墅区的精神内核！（附公园十七区评测）》文章中，马老师第一次公开发表了我的选房观点“房产均好性”和“选房六要素”：
在此，再次摘录，需要查看原文，可以点击链接！
1
什么是选房均好性：
马老师认为，若无短板，便为均好！
在我们实际选房过程中，不选择有毛病的房子，就是照顾到了房产的均好性。
2
从选房均好性出发，选房六要素：
01要素
开发商：
知名开发商可以提供更好的社区品质和品牌输出；
再次上市交易，也有利于提升二手房溢价；
02要素
物业服务
知名物业公司，可以提供更细致、贴心的业主服务和园区管理。马老师认为，随着生活水平和居住品质的改善，更好的物业服务已经是业主们刚性需求；
相反，没有物业服务和物业服务不好的二手房，以后会被挑剔。青年朋友谈恋爱时候，人家会说，他住的小区连物业都没有，遭受鄙夷！
03
园林设计
园林空间是业主活动休憩的重要组成部分，承载了业主们居家生活的重要时间和空间，是否多重绿化，步移景异，是否活动功能分区，年龄分区，是否人车分流等，都会关乎园区品质；
04
户型设计
一个好的户型，可以让主人获得更好的功能性和舒适性；
1、大面宽，增加采光面，阳光洒落房间，孩子生长的更有阳气；
2、南北通透设计，让房子空气流通顺畅；
3、双卫设计，让家庭成员不再为抢卫生间而尴尬；
4、U型厨房，让做饭成为一种乐趣；
5、得房率高，会让可利用空间更大，更宽敞；
6、梯户比，可以保持业主的私密性，尊贵感，一定程度增加拓展空间。
这两年，限竞房集中入市，让开放商变得更“人性化”，设计了很多深受好评的网红户型。这客观上有利于实际改善买房人的居住体验，提升生活品质。也让我们在资产配置中，更加游刃有余。
好的户型设计，让房子不仅是房子，而是舒适的“家”；
05
人群圈层
如果邻居都是公租房廉租房，都是农民上楼安置房回迁房，都是共有产权房，试想，这样的邻居带给你的是圈层还是负累；
如果你的邻居都是豪宅，洋房，甚至别墅，你和孩子的朝夕相处的圈层又是什么样的？
曾有某别墅客户粉丝，特意把儿子送到国际学校，嘱咐一点：学习好坏不是最重要的，学会与人打交道，与人交朋友更重要。做生意最重要的是情商和人脉…
虽然，可能作为段子来听，也挺好玩！但是好的圈层，是可以有意培养的。
马老师建议，如果你有机会住到更高端纯粹的社区，一定试试看。不要住到大山里去了，还认为改善了居住品质。山里的闭塞是天然的，美景是毒药！
06
区域规划和商圈发展趋势
区域未来去向哪里，商圈发展趋势是向上还是向下。如果所选房屋区域规划向好，商圈势头向上，从资产保值增值角度，即使不做什么，所选房屋也会随着区域商圈的发展而增值的。
这六条就是马老师总结的选房六要素。
从这六个元素考虑，所选房屋就会符合“均好性”这一标准！
更多细节，文末，可以扫码入群！和更多粉丝一起交流，和马老师一起学习房选房知识和资产配置。
建邦顺颐府楼盘点评
02
楼盘点评
建邦顺颐府项目位于中央别墅区后沙峪，罗马湖环岛沿天北路往北约500米，罗马湖东湖北岸。
项目区位示意图
中央别墅区的后海，罗马湖
马老师点评中央别墅区后海罗马湖：
天然胡泊，环境优越，空气清新，是散步朋友餐饮的好去处！逼格直升好几个档次！拍照美美哒。项目与罗马湖一街之隔，近览300亩湖光悦色。
建筑类别：住宅
使用年限：70年（含合院）
开发商：北京建工集团（符合选房六要素）
马老师点评：
国匠，北京建工。就是为国家造房子的企业。
承建了长安街两侧80%经典建筑，包括钓鱼台国宾馆，天安门城楼，人民大会堂等永载史册的建筑。
占地面积：36365.37㎡
总建面积：117646.83㎡
地上建面：65458㎡
容积率：1.8（符合选房六要素）
马老师点评项目容积率：
1、容积率为地上建筑面积/项目占地面积=65458㎡/36365.37㎡=1.8，这个容积率小于大部分限竞房项目，符合别墅区的低密特点；
2、地上建筑面积/总面积=65458㎡/117646.83㎡=55.6%
建筑类别：板楼高层、合院
产品类别：9栋高层，8栋合院
建邦顺颐府沙盘示意图
马老师点评合院：
合院竞品为观承大家的合院，设计理念亦相同，无论东户还是西户，都为边户，都有侧窗采光，整个楼栋竖向排列，在1300左右的合院产品里，是最新的设计了。
且有新的发展，那就是做到了南北通透，外墙虚窗遮挡，避免对视等。
层数：洋房10-15层，合院上3下2
层高：洋房2.8米，合院3.0-3.4米
马老师点评层数层高：
高层4#为10层，3#6#为12层，其余楼栋15层，
合院分为东边户和西边户，最西侧为单排合院，户型相同，
合院地下一4.2米，地下二层5.1米，首层3.4米，二三层3.0米。
物业公司：建工物业
物业费：
高层，4.93元/平方米·月
合院，8.66元/平方米·月
马老师点评物业费：
高层物业费符合目前限竞房行情，别墅物业费在别墅区属于中等偏低水平。
绿化率:30%
交房时间：2021年底
交付标准：高层精装（一线品牌），合院毛坯
马老师点评装修交付：
感觉所谓一线品牌实际为地砖，卫浴，厨房器具等（具体品牌耳熟，马老师没有特意记录），咨询墙面为乳胶漆白墙，没有新风除霾系统，感觉有些名不符实，鉴于限竞房产业装修的现状，对装修不做过多期待。相比较于竞品公园十七区的精装和科技系统，略差一些。
高层板楼效果图（共568套）；
合院地上3层，地下2层，共68套；
合院效果图（共68套）
设计亮点：社区人车分流，东西区高低配合理分区
马老师点评设计改进：
1、让别墅业主圈层更纯粹！
2、洋房不再做配角，有自己独立生活环境，也欢迎欢迎别墅业主来访！
建邦顺颐府户型点评
03
户型点评
主力户型：瞰湖洋房，面积89㎡ 通透三居
赠送面积：4㎡
总价：465万起，送一线品牌精装修
马老师点评89平米户型：（样板间户型）
1、此户型为项目主力户型。略不足地方是89平米给买房人可选范围较小。没有出现三面宽户型，当然也没有做两居室，有得有失。
2、如马老师在户型图标识所示：
面宽7100mm,进深12700mm，但从尺寸我们就知道进深尺寸偏大。由此不可避免，可能造成过道空间略狭长（存在浪费空间），在上图中，黄色箭头标示。
3、此户型存在赠送空间，马老师用黄色透明模块表示。增加了房屋可利用面积，也解决了衣物无处晾晒，或者客厅晾晒不美观的问题。当然，厨房外晾晒衣物，存在阴凉风干和略影响厨房视觉缺点。
4、因为南侧为罗马湖东湖，高层可观湖。
5、北侧双卧中间隔墙为轻体墙，可以根据需要调整房间大小。
6、U型厨房，创造更多收纳空间。
7、卫生间干湿分离，使用更方便，一定程度缓解了抢用卫生间的问题。
8、客厅的窗台高度约800mm（此数据目测，不准确），这一点不如竞品项目中粮祥云赋和公园十七区的近落地窗通透。
9、一体浇筑结构是优势，优于竞品项目的装配式建筑。
次主力户型，面积147㎡ 通透四居
赠送面积：2㎡
总价：820万起，送一线品牌精装修
马老师点评147平米户型：
1、此户型为项目次主力户型。此户型没有样板间。户型更方正一些，从户型图来看，分数好过89平米户型。和竞品项目比分值中等，并不突出。
2、进深12750mm，面宽10500mm，中规中矩。
3、最小的卧室10㎡，卧室大小足够大。
4、次卧的开门方位建议调整到建议位置，好处是可以恢复客厅的独立向，保持卧室的私密性。从户型图尺寸知道此尺寸约1650mm，减掉衣柜550mm,剩余1100mm,开门空间足够。
临湖合院点评（中央别墅区最便宜的合院户型）
建筑面积：272㎡
赠送面积：135㎡（地下室，挑空等）
使用面积：432㎡（含庭院）
花园面积：25㎡
总价：1300万含两个产权车位
马老师点评合院首层：
1、一层还算方正，含庭院在内，整层面积为11m*7.6m，面积83.6㎡。
2、院落面积为22.5㎡
3、采光天井可以增加楼梯间采光
4、北侧后院（收纳空间）的雕花窗口可以回避对视问题。
5、厨房为南侧采光窗采光，北侧墙体不影响厨房采光。
6、预留电梯井，存在改造空间。
马老师点评合院二层：
1、客厅挑空位置可以改造卧室，二楼可用卧室就是两间南卧室。而且做完后的卧室空间和一楼客厅等大小，形成面积约23.7㎡大卧室，可以作为次主卧使用。
2、后院（马老师认为的收纳空间）上空保留局部采光，形成采光井，大部分空间调整为二楼卧室空间。
马老师点评合院三层：
1、三层空间突出主人套间属性，南侧房间可以做书房（人口多家庭，可以做卧室共4间卧室），还有可以思考人生的露天露台，实在美哉！
有天有地有花园的合院空间（模型示意）
马老师点评B1B2层：
1、B1层的空间比地上空间要宽一些，主体结构之外，拓展2200mm空间（主体结构7600mm，B 1拓展到9800mm）
2、B2层的空间又比主体结构收缩1100mm（主体结构7600mm,B 2层缩小到6500mm）
3、B2层相较于B1层形成了3300mm的车道空间（马老师估计为地下一半车道的位置，有工程图后可以验证）
建邦顺颐府园林设计
04
园林设计
高层区绿化：（马老师翻译版本）
有游园慢跑道，七苑的功能有老人活动空间，儿童活动空间，青年活动空间，邻里交流空间（户外书吧，户外客厅），中心花园等。
合院区绿化：（马老师翻译版本）
一条东西向的大道，8条南北向小巷，每个小巷打造不同的植物景观。
建邦顺颐府高端配套
05
无论伦比的国际范
项目向西走约4 公里即为京承高速6 号出口，20 分钟直达望京商圈；
向东3 公里就能上京密快速路（全程高架，从四元桥到密云古北水镇方向，双向八车道，全程没有红绿灯，不收费），北京市政府计划建设京密高架，东四环至机场南线，全长10.3公里，预计2020年竣工；
建成以后将会缓解机场高速和京密路的拥堵，缩短从项目行车至主城区的时间，为您出行带来便利。
轨道交通方面，项目周边已开通地铁15 号线，可换乘14、13、8、5 号线，从后沙峪到望京SOHO 仅6 站；
如果您国际国内出行比较多，向北2 公里上机场北线，15 分钟快速到达首都机场；如此时间距离让整个中央别墅区进一步强化了城市属性，成为当之无愧的别墅第一居所板块。
中央别墅区有醇熟国际化配套，国际化教育氛围浓厚，项目北侧海嘉国际学校，鼎石国际学校等16所国际学校，全北京70%国际学校全龄教育资源覆盖。
