在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进绿城·奥海明月，为您带来项目的全面测评。
绿城·奥海明月位于昌平北五环，咫尺奥森公园，为绿城在京的“明月系”产品。板块内新房稀缺，到西二旗、望京的通勤距离十分合适，吸引大量码农及互联网员工置业于此。
下面跟随小编一起来看看吧。
1、地段位置：昌平北五环 与海淀一街之隔
奥海明月位于昌平区，昌平位于北五环外，与海淀相邻，但比海淀房价便宜，因此承接了不少来西二旗、中关村的码农。
目前昌平的产业发展整主要依托未来科学城，根据昌平区未来5年规划，区域将形成一轴一带一廊的空间格局，重点发展两城一区多点，其中两城是指未来科学城和昌平新城，一区是回龙观和天通苑地区，多点包含7个镇中心。
奥海明月所在的板块处于昌平、海淀和朝阳的交界之处，距离北五环3.7公里，属于西三旗板块；
目前板块内配套不算丰富，需要一段时间来完善。板块内的亮点是生态环境怡人，项目南侧出入口与东小口公园一路之隔，距离奥林匹克森林公园直线距离约2.5公里，观光塔、鸟巢等标志性建筑都清晰可见。
2、产品特色：社区分南北组团 库存告急
奥海明月位于昌平北五环，东小口森林公园西北角约1.3公里。社区共18栋楼，分为南北两个地块，北地块采用5进院的园林方式，以多层洋房为主；南地块则是绿城标志性的中轴对称设计，以高层为主。项目整体容积率2.5，绿化率30%。
项目户型涵盖48-145㎡一至四居，限均价58858元/㎡，最高销售单价不得超过64744元/㎡。48㎡一居、64㎡两居户型房源较少，且目前已售罄； 89㎡三居分布在洋房北区；131㎡三居均为边户型，主要分布在高层南区；四居产品分布在高层南区——楼王位置。目前奥海明月仅剩140平米四居在售，总价约860-890万，库存告急。
项目从入口大堂-中央景观-组团景观-单元空间，以“一轴、一环、一谷、四庭、六园”自然组景，利用自然景观带围合分割，形成一院一景的五进制式庭园，更融合了多功能场景互动，足不出户即可享受公园式美景。
3、户型分析：全明空间 餐客厨一体设计
项目户型涵盖48-145㎡一至四居，目前仅剩145平米四居在售，总价约860-890万，库存告急。奥海明月未来精装交付，交付标准以售楼处实际情况为准。
145㎡四室两卫：
整个户型南北通透，南向三面朝南，全明采光。主卧与其130㎡户型设计相同，卧内卫干湿分离，预留了衣帽间位置。
南向次卧与主卧的区别就在于，少了一个内卫的面积。北向双次卧，右侧没有左侧次卧面宽大，左侧次卧紧邻客卫。厨房设在了北面，面宽大进深短，窗墙比较大，采光完全没有问题。
奥海明月精装风格为暖色调，白色、浅灰色、浅咖色为主配色，空间更为明亮。客厅南向窗墙比较大，与北向形成对流，整体通风采光效果都不错。
餐厅摆放一桌四椅后，过道的空间充足；客厅在摆放一组沙发后，还有灯具和展示柜的空间。
主卧带卫生间，花洒及水龙头采用科勒品牌，洁具是瑞士品牌恩仕智能马桶，马桶水箱设计在下方，节省了上部空间。
4、交通出行：20分钟到奥森 13号线未定
轨道交通:
奥海明月现有8号线的霍营站、西小口站、13号线立水桥地铁站,直线距离在2.4公里左右。
13号线规划将拆分为AB两段，但是B段的建材城东站目前位置还不确定。
公共交通：
距离奥海明月周边的公交站点为森林大第，直线距离金700米，乘坐432路即可通达昌平及海淀商圈；
另外，项目1km范围内还覆盖520路、614路、617路等多条公交线路。
自驾：
项目附近有与京藏和立汤路接驳，紧邻北五环；
此外还有四横三纵的立体交通路网：四横是指西小口路、建材城路、五环路、北清路;三纵是指黑泉路、立汤路、京藏高速。
京承距离项目8公里，京藏高速距离项目5公里，俩条是进出北京的必经之路，不论进城还是出城都非常方便，安立路距离项目2.3公里。
5、周边配套：配套完善 满足生活所需
教育：奥海明月虽然与海淀仅一路之隔，但是教育划分仍旧为昌平；项目周围3km范围内分布的学校涵盖：清华附小昌平学校、东小口中心小学、霍营中心小学。
医疗：东小口医院（距离项目约3.4公里）、清华长庚医院（距离项目约4.8公里）、昌平中西结合医院（距离项目约4.5公里）和京都儿童医院（距离项目约5.6公里）。
公园：东小口森林公园（项目南侧约1公里处）、奥森公园（项目南侧约4公里）、太平郊野公园（距离项目约4公里）。尤其奥森公园是北京集旅游观光、休闲娱乐、体育健身等多功能为一体的最大的公共公园。
商业：项目周边涵盖的商业有：龙德广场（距离项目约3.8公里）、华联购物中心（距离项目约5公里）、翠微百货、龙旗购物中心(距离项目约4.6公里）、悦茂购物中心（距离项目约6公里）；
6、价格分析：板块新房稀缺 价格占优势
目前该板块内只有奥森ONE和奥海明月两个新房项目在售，且两个项目均为限竞房，售价均为5.8万/㎡；
五月北京首批集中供地中，8号线平西府地铁站新盘北清云际、奥森春晓指导售价已达到6.3万/㎡；
二手房方面，奥海明月周边挂牌价在4.6万-7.9万/㎡不等，一路之隔的海淀富力桃园，目前均价约7万/㎡。
价格潜力：
奥海明月位于北五环外，该板块内目前在售新房较少，但是由于与超海淀西二旗、朝阳望京的距离十分合适，还会吸引大量码农来此置业。
在北京集中供地中，项目北侧约6公里的地块指导售价已经达到6.3万/㎡，而奥海明月的售价约为5.8万/㎡；另外，阿里巴巴总部择址望京，小米总部择址海淀，足以证明这些板块的吸引力，未来还会有更多高素质人才源源不断涌向这里，对于品质住宅的需求还会持续增加。无论从供需关系还是地段来看，项目都有较大的升值空间。
7、项目亮点：
一、板块内新房稀缺 解渴北部客群
北部新房供应少，亚奥板块尤甚。在奥海明月之前该区域已有8年没有新房出现，期间周边二手房单价已经超过8万直指10万+。项目限均价58858元/㎡，在价格上给了买房人巨大的惊喜。
二、距离海淀仅一街之隔 通勤西二旗、望京等产业群极为方便
奥海明月位于昌平、海淀和朝阳三区交界，距离上地约5公里，距离望京约8公里，开车均在半小时之内。从立水桥站出发，2站到望京西，4站到西二旗，能够覆盖在望京和海淀上班的所有高科技人群，后期不用担心换工作。
三、绿城产品力加持
项目为绿城在京“明月系”产品，从入口大堂-中央景观-组团景观-单元空间，以“一轴、一环、一谷、四庭、六园”自然组景，利用自然景观带围合分割，形成一院一景的五进制式庭园，更融合了多功能场景互动，足不出户即可享受公园式美景。
8、项目不足：
项目处于昌平、海淀和朝阳三区交界之处，位置尴尬，容易出现三个区域都不管的情况，从而导致周边配套设施匮乏；
13号线拆分，关于建材城东站的选址一直不确定，选址不同，地铁站与项目距离也会有变化，因此地铁目前还是个未知数。
