在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进中海京叁號院，为您带来项目的全面测评。
中海京叁號院项目位于亦庄河西居住板块，主打168-240㎡精装大平层，是亦庄稀缺的高端豪宅新房产品。总价1100万/套起，适合追求品质的南城本地改善客群，更承接朝阳、丰台等城区外溢的高端改善需求。
下面我们全方位介绍一下中海京叁號院的概况。
一、地段位置：高新开发区 国际化发展
中海京叁号院位于亦庄经济技术开发区，是全国唯一个同时享受经济技术开发区和国家高新技术产业园区双优惠政策的区域。随着城市中心东移、副中心的建设、京津冀一体化，亦庄经济技术开发区未来将会得到的更多产业支撑，因此也将越来越趋于国际化方向发展。
2018年北京新总规把亦庄作为科技创新中心重要承载地，大力发展高新技术产业，连年举办世界机器人大会，智能制造突飞猛进，科技研发成果层出不穷。2019年，亦庄GDP增幅在北京排名第一，是产业兴盛、设施齐备、配套完善、人才济济的国际化区域。
项目处于亦庄开发区的河西居板块，承载着亦庄高端居住需求的功能，周边公园环抱，坐拥亦庄三大成熟商圈，而边医疗、教育资源一应俱全，更拥有便捷的交通路网，可以多途径快速到达国贸、天安门等多个地区。
亦庄在出现刚需及限竞房供应之前，一直是北京高品质的居住板块。曾经的紫禁壹号院、天琅、棠颂别墅、亦庄金茂府等项目都是超千万总价水平，甚至过亿成交也不鲜见。
过去20年亦庄楼市发展过程，一直是以品质高端住宅为主基调，不限价住宅的再度出现，是中海接续原有走势的顺势而为，而并非逆流而上。
二、产品特色：藏峰系豪宅 坐拥成熟商圈
中海京叁號院位于东南五环和兴亦路之间，临近南海子公园，不堵车的情况下，驾车半小时可达CBD国贸。项目总建筑面积为85万㎡，容积率2.5，绿化率30%，共21栋楼998户，均为错落点式排布，均为精装交付168-240㎡大平层产品，具体分布如下：
168㎡三室两厅两卫，总价1200-1300万，7.2万元/平起，具体一户一价（分布于1#，2#，6#，7#，8#，13#，15#，16#，17#，19#，20#，21#）；200㎡四室两厅三卫 ，总价1450-1500万，7.4万元/平起，（分布于9#，14#，18#）；220㎡四居两厅三卫 总价1585-1650万（分布于4#）；240㎡四居两厅三卫，总价1730-1800万，均价7.5万元/平起（分布于3#，5#，10#，11#，12#）。
中海京叁號院采用精装交付，标准均按照中海藏峰系的标准配备，建筑立面的线条颜色取自劳斯莱斯设计元素。入户大堂均为双层6米挑高，门头提取自劳斯莱斯车头的帕特农神庙的设计理念，代表向上的生活态度。
三、户型分析：双洄游动线设计 空间分布合理
168 ㎡三居户型作为豪宅的入门产品，保证了藏峰系产品独有的双洄游设计，四面宽6.6米大宽厅，短进深，经典眼镜户型，打造两代人居私密空间。
主卧套房设计，南向270度转角飘窗，采光充足；卫生间特意设置双台盆，男女主人洗漱可以互不打扰；入门处的步入式衣帽间设计，满足业主的储物需求。
厨房、餐厅、客厅空间联动，打造适合家庭聚会的舒适公共空间，动线合理，无浪费面积。
总体来说作为豪宅入门产品，满足了一家人的生活需求，也延伸了豪宅产品的舒适度，是较为不错的改善选择。
240 ㎡想要打造的是扁平化墅质生活，90㎡LDK一体式边厅，空间功能一应俱全；入户门带有步入式衣帽间可以放置外出穿的衣服，确保家中的清洁和安全，并且节省空间做成推拉式暗门；采用双洄游动线，中间设置家政间，提供家政收纳功能。
270度环绕观景大玻璃幕墙落地窗，16.3米超大面宽，不管是祖孙三代欢聚一堂或是呼朋唤友家中小聚，都可以尽享美景和阳光。
在保证房间居住尺度的同时做到了全套房设计，让一家三代都可享受独立私人空间；主卧设置玄关和衣帽间，满足居住仪式感，南次卧可作为老人房，大面宽窗户带来充足采光，一览小区主要景观；北侧双卧是一个多功能区，可根据需求后期打造成书房或儿童房等。
项目户型涵盖168-240㎡三到四居户型，属于中海最高端产品藏峰系，精装品牌交付。目前仅展示240㎡精装样板间，更多细节可前往售楼处详细参观。以下为中海京叁號院240㎡的样板间展示：
270度环幕落地玻璃大边厅，6米超大面宽，室外景色一览无余；电视背景墙采用白纱金天然大理石和威尼斯棕大理石。
中间设置家政间，提供家政以及收纳的功能，并且附带双向折叠门，解决家政痛点。
LDK一体式化设计，让客厅、餐厅、厨房空间显得极为宽阔。
北侧U型厨房超大窗墙比，推拉门设计，配备品牌厨具，保证使用品质。
主卧面宽达到6.8米，进深达6.9米，内部空间充足，配备电动窗帘。
卫生间除了设置干湿分离的淋浴间外，还设置了女主人独有的化妆台，台面“魔镜”带有智能一键除雾和播放音乐等功能。
四、交通出行：三横五纵四轨道一机场
轨道交通：
亦庄有轨电车T1线奔驰北站，距离项目仅有900米，贯穿亦庄各大产业基地和重要功能区；
8号线瀛海站位于项目西侧约4公里，该条线路贯穿京城南北，未来可与7条线路换成，可到达王府井、前门、什刹海、奥森公园等；
另外，项目周边还覆盖地铁亦庄线，亦庄线北到宋家庄站与地铁5号线和10号线换乘，能够方便到达国贸、燕莎、中关村等区域；规划中的S6线，可将首都机场、大兴国际机场于亦庄经济开发区相连接。
公共交通：项目周边1公里范围内覆盖12个公交站，距离最近的泰河三街西口公交站，步行距离仅182米；另外，乘坐578路可直达地铁荣昌东街站换乘亦庄线，通往市中心。
自驾：项目周围的交通路线四通八达，五环、京沪、京台(德贤路)等主干道环伺，形成三横（三环、四环、五环）、五纵（京沪高速、荣华路、西环北路、公量北环路、京台高速-德贤路）。
另外，项目西侧紧邻的博兴西路，连接着亦庄核心商务区东西向主干道荣昌街，可快速到达亦庄核心区和地铁荣昌东街站。
五、周边配套：配套完善 一站式教育医疗商业
教育：
项目周边重点学校密集，满足一站式教育，公立国际化学校多元可供选择。现有的公立学校：十二年制北京二中亦庄分校(1.1km)，亦庄实验中学（798m），亦庄实验小学（1.2km）等；国际化学校比如中芯（2.6km）、耀华国际学校（4km）都在项目周边辐射范围内。
医疗：
项目周边医疗配套，均是三甲医院，不堵车的情况下，开车5分钟就可到达中国中医药大学附属东方医院（1.2km），15分钟内可到达全科三甲医院北京同仁医院（4.9km）。
其中同仁医院二期南院已全部竣工，新增床位 900余张，预计今年年底投入使用，市区同仁医院主体也会很快迁入。此外周边还有私立医院爱育华妇儿医院（5km）。
公园：
项目周边南海子湿地公园（3km）、凉水河公园（3.3km）、亦庄新城滨河公园（2.5km）三大公园环抱。另外，位于项目西北侧3公里的南海子湿地公园，总规划面积为 11.65 平方公里，分三期开发。目前一期、二期已对外开放，三期南海子体育公园正在建设中，预计2023年下半年开园，建成后从项目到公园步行五分钟就能到达。
商业：
周边五公里内有大族广场（4.5km），百尚生活广场（4.1km）等，不堵车的情况下，开车十五分钟可达沃尔玛山姆会员店（7.5km）；
另外，项目一路之隔是北京第五座龙湖天街大型商业中心（395m），龙湖天街是大型综合商场，涵盖影院、超市、高端餐饮与商业，2021年投入使用。
六、价格分析：中海豪宅 1100万/套起
价格现状：
项目在售价格：中海京叁號院临近南海子公园，共21栋楼，998户，均为错落点式排布，主力产品为168-240㎡大平层，总价1100万-3600万，精装交付，是亦庄板块独树一帜的高端新房。
区域目前现状：亦庄在出现刚需及限竞房供应之前，一直是北京高品质的居住板块。曾经的紫禁壹号院、天琅、棠颂别墅、亦庄金茂府等项目都是超千万总价水平，甚至过亿成交也不鲜见。过去20年亦庄楼市发展过程，一直是以品质高端住宅为主基调，不限价住宅的再度出现，是中海接续原有走势的顺势而为，而并非逆流而上。
项目周边新房：周边新房以2018年左右推出的限竞房为主，如金隅学府、中旅亦府、中国铁建国际公馆等，在售均价约5万元/平，而同属亦庄的旧宫板块，合生me悦均价6.3万元/平。以上几乎都是刚需面积段的新房产品，且总价相对较低。
项目周边二手房：周边同品质二手房社区亦庄金茂府，目前在售均价8.5万元/平，亦庄金茂悦7.1万元/平，区域新房与二手房市场呈现价格倒挂的现象，主要是源于限竞房供地的增多，中海京叁号院的出现，让亦庄河西重回高品质改善区域。
价格潜力：
中海京叁号院整体单价在7.1-7.5万/平，在豪宅项目中算得上是价格洼地了，对比周边同品质二手房可看出，新房与二手房市场呈现价格倒挂。
同时，亦庄被限竞房和刚需小户型占据已久，极具性价比的豪宅项目可以说是独一份。根据统计数据显示，2020年北京住宅用地共成交48宗，其中有36宗为不限价地块，而朝阳、亦庄等东部片区只有2宗。另外，京南千万起的平层住宅是少之又少，中海京叁號院的面世，恰好弥补了买房人对于改善型产品的需求。
七、项目亮点
1、地理位置优越 产城融合宜业宜居
亦庄区域一直秉承“规划先行”的发展理念，聚集世界各地多家产业，周边配套一应俱全，而且周边南海子湿地公园、凉水河公园、亦庄新城滨河公园三大公园环抱，小区内部园林设计也参考纽约中央公园，打造现代多层次折叠的园区。
2、极致户型设计 整体空间分割合理
如果你去过中海京叁号院的样板间，一定会被入门的宽阔所震撼。LDK一体式巨厅，可能只有别墅才可以享受到的空间尺度；超大主卧套房，面宽最高达7米。240㎡的户型中，更是做到了三个主卧套房的设计，满足终极改善家庭对平层的想象。
3、中海藏峰系定位 豪华标准精装交付
项目采用藏峰系的精装标准，每个细节都几乎做到淋漓尽致：入户门采用中海独有的品牌鹤山门，重达400公斤，而且是1.5米宽双开门设计；入户玄关背景墙、电视背景墙、西厨导台均采用意大利进口石材；此外，配备蒸箱、烤箱、烟机、灶台以及洗碗机等电器，造价高达五六十万元。
八、项目不足
项目目前没有明显短板，除了距离地铁较远，规划中的线路还需要一定时间落成。
