在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进首开龙湖熙悦宸著，为您带来项目的全面测评。
熙悦宸著位于大兴西红门，由龙湖首开共同打造，81-136㎡三至四居，精装交付，6.44 万 / 平。项目处于南四环，配套完善，面积段覆盖全面，且为精装交付，适合定向南城的刚需 / 刚改类客群置业。
下面我们全方位介绍一下首开龙湖熙悦宸著的概况。
一、地段位置：大兴南四环 西红门板块
北京第四轮 " 南城行动计划 " 实施，约 5900 亿元投资、逾 260 余个项重大项目，近 8 大千亿级产业群，汇聚北京南城，南城定位从原来的 " 外省市人口聚集地 " 变成 " 首都功能集中地 "，未来五年将会新增 13 条地铁轨道、引进优质学校和大医院。
大兴区是面向京津冀的协同发展示范区、城乡发展深化改革先行区、科技创新引领区和首都国际交往新门户。大兴区将优化城市空间布局，打造 " 一轴、一心、三城、三带、多点 "（一轴：南中轴及其延长线；一心：生态新都苑；三城：大兴新城、亦庄新城大兴部分、北京大兴国际机场临空经济区北京部分；三带：西山永定河文化带、京津冀高端产业带、京雄协同发展带；多点：三城以外的各镇）的城市空间布局。
（大兴分区规划图）
项目位于西红门，板块尽享临空经济的辐射，将协同南中轴文化带、新媒体产业基地、西红门商务服务区，形成南城经济价值新高地，并与丰台科技园总部基地和丽泽金融区并肩，构成带动北京西南部发展的三大核心板块。
大兴新盘主要集中在亦庄河西、旧宫、瀛海等：京能电建洛悦湾 ( 基本售罄 ) ，限均价 5.4 万 / 平；中海寰宇时代，限均价 5.5 万 / 平。西红门板块除了本项目外，还有临近的新城 · 熙红印，限均价同样是 6.4 万 / 平。
熙悦宸著 2 公里辐射内，拥有 60 万平米荟聚宜家、鸿坤广场、乐家三大商业集群。当下改善井喷，限竞房少，项目所处的四环环线位置十分优越。
二、产品特色：南四环低密洋房 均价 6 万＋
首开龙湖熙悦宸著由首开和龙湖联合开发，项目位于南四环，大兴西红门板块，区域内教育、商业等配套完善。项目内自建 3.7 万㎡园林，是区域内低价高品质限竞刚需 / 刚改住区。
项目占地面积 45081.98㎡，总建筑面积 94672㎡。共规划 13 栋楼，7-15 层（个别小高层为 15 层），低密洋房，共 964 套。容积率为 2.1，绿化率为 30%，车位比为 1:1.2，一梯两户。物业为龙湖物业，物业费 5.28 元 /㎡/ 月。建面 81-136㎡三至四居，精装交付，均价 6.44 万元 / 平，最高售价不超过 7.08 万元 /㎡，楼面价约 39505 元 / 平，总价 520-900 万左右。
据悉，项目精装标准接近龙湖的顶配水平，高于限竞房的产品标准。赠送电视背景墙、主卧背景墙、墙面壁纸、新风、净水、卫浴、实木复合地板、赠净水器、洗碗机、烤箱等。另外，熙悦宸著景观设计对标龙湖西宸原著来打造，" 九树玖院归一园 " 新京韵东方院落景观，可以说在洋房社区实现了别墅级别的园区景观。
三、户型分析：面积段覆盖全面 布局合理
户型全明通透，整体南向面宽 7.3 米，南向客厅面宽 3.8 米，主卧面宽 3.5 米。全屋一键开关控制，方便快捷。采用指纹、密码、钥匙三合一的智能门锁，全屋配备新风系统，客厅叠级式吊顶增加空间和灯光的层次感。
南向客厅、主卧有飘窗赠送。客厅飘窗处一侧有隐蔽空间，后期可以做收纳柜子。比较亮眼的是双卫设计，方便多人同时使用，私密性和舒适性提升。卫生间采用智能马桶为科勒品牌，花洒、水龙头为德系汉斯格雅品牌，镜后收纳柜做了充电口位置与吹风机放置位置，贴心实用。
主卧套房设计，赠送 2 组衣柜，柜体嵌在墙壁里，功能性强，柜子里设计了防变形的钢条。厨房为 L 型，赠送柜体，老板品牌油烟灶具，并配备洗碗机。终端直饮水、抽拉式水龙头。北侧两间次卧可充当老人房、儿童房、书房等，是非承重墙，后期可以打通。家政间赠送热水器，不占用卫生间面积，较为隐蔽美观，下面设有洗衣机预留位置。
经典的四居眼镜户型，四个房间分布于四角，很好地保证了家庭成员之间的私密性。户型方正，南向三面宽，整体达到 10.7 米，客厅面宽 4 米，主卧面宽 3.8 米，采光和舒适度高。全屋全明通透，设有两个独立功能间，分别是家政间和衣帽间。
南向客厅和卧室均附赠飘窗，延伸了空间感，也可当沙发使用。主卧面宽 3.8 米，主卧衣柜为 L 型步入式设计，卫生间三段式干湿分离，小夜灯的设计很是用心。一个南向次卧，两个北向次卧，可满足两代乃至三代的居住需求。
LDK 客餐厨一体化，公共空间宽敞，便于家人休闲活动。U 型厨房，动线合理，操作台面够大，赠送柜体、蒸箱、烤箱、天使降临拉篮等，预留有双开门冰箱位置。并配备智能感应灯、凉霸，让业主做饭时方便清凉。隐蔽式家政间，增强装修一体化风格，并赠送热水器。
89㎡三室两厅两卫样板间：
整体南向面宽 7.3 米，南向客厅面宽 3.8 米 ↑
餐客一体，明亮宽敞 ↑
主卧面宽 3.5 米，带飘窗、衣柜和卫生间 ↑
厨房为 L 型设计，留有洗衣机位置 ↑
客卫干湿分离，带有明窗 ↑
北向两次卧面宽分别为 2.85 米和 2.35 米，可灵活使用 ↑
136㎡四室两厅两卫样板间：
客厅面宽 4 米，附赠大飘窗、电视背景墙 ↑
LDK 客餐厨一体化 ↑
入户玄关 - 衣帽间设计，收纳空间充足 ↑
U 型厨房，操作台面大，附赠蒸箱、烤箱、天使降临拉篮等，可放置双开门冰箱 ↑
主卧面宽 3.8 米赠大飘窗 ↑
主卧带有 L 型步入式衣帽间，带有独卫 ↑
南向次卧面宽 2.9 米，赠大飘窗 ↑
隐蔽式家政间设计，赠热水器 ↑
北向两个次卧面宽分别为 3.05 米和 2.45 米，可充当儿童房、书房等 ↑
四、交通出行：一纵两横三地铁 多商圈
轨道交通：地铁 4 号线、19 号线畅达全城。4 号线南北贯通，距项目最近的地铁站是 4 号线西红门地铁站，约 2km，骑车 10 分钟左右，在此乘坐地铁 4 号线 / 大兴线，向北可达颐和园、圆明园。
19 号线南延线在距离项目 1.5 公里左右设西红门东站，19 号线一期南起丰台区新宫站，北至海淀区牡丹园站，全长 22.4km，共 10 座车站，跨越丰台、西城、海淀三区。19 号线二期工程分为南北两段，北延至昌平，南延至大兴，二期南段由新发地到芦求路，预计今年年底开通。
公共交通：距项目最近的公交站为 150 米左右的西红门北站公交站。项目 1km 内有 20 个公交站，分别是西红门北站、理想城四期、西红门、西红门医院等公交站。西红门医院公交站距项目 500 米，在此乘坐专 169 路，2 站到兴海学校，3 站到兴海公园，4 站可转 4 号线 / 大兴线。
自驾：项目西侧有京开高速，是北京一条唯一可以穿到二环的高速，可迅速到达三环、四环和五环。连接各大商圈，不堵车的情况下，约 20 分钟到达丽泽商务区，约 30 分钟到达金融街，约 40 分钟到达国贸 CBD。
五、周边配套：配套完善 教育医疗商业一站达
教育：项目周边拥有全龄教育体系。北京第二实验小学大兴实验学校距项目约 600 米，兴海学校（九年一贯制）距离项目约 1.3km。还有西红门双语幼儿园（距项目 1.4km）、育英学校大兴分校（距项目 1.2km）以及城南最高端的国际学校 - 北京金融街润泽学校（距项目 1.2km，私立）等学校。此外，项目北侧规划有教育用地，教育资源丰富。
医疗：项目 500 米处有西红门镇社区卫生服务中心，综合医院北京市大兴区西红门医院与北京口腔医院相连，距项目 400 米，北京天坛医院距项目 5.3km。
公园：项目东侧的南苑森林湿地公园 2025 年将初步建成，1.6 万亩 " 绿肺 "，面积是北五环奥森公园的 1.5 倍，规划三年内落成。此外，项目周边还有海子公园（距项目 2.4km）、兴海公园（距项目 1.5km）、滨河公园（距项目 3.6km）等在内的近 10 座城市级公园。
园林景观布局：呈现 " 九树玖院 " 的新京韵东方院落，还原北京特色风格的 9 个院落生活场景，打造 3.7 万平的园区核心景观空间。510㎡龙小湖儿童活动区，还原上房揭瓦，举杆打枣等场景，以及 200㎡水岸方厅、350 米法桐慢跑道等。注重奢华与仪式感的同时，并赋予童趣，在洋房社区实现别墅级别的园区景观。
商业：熙悦宸著 2 公里辐射内，拥有 60 万平米荟聚宜家（项目 2.1km 处）、鸿坤广场（西侧 1km）、乐家购物中心（西侧 1km）三大商业集群。60 平的荟聚购物中心是北京城南区域最大的综合商圈，包含宜家生活馆，驾车 10 分钟可达。北侧 2km 有槐房万达中心满足一站式消费购物需求，2023 年北京最大的山姆会员店也将落地西红门。
六、价格分析：四环土地稀缺 品质限竞房难得
价格现状：
项目当前售价：首创龙湖熙悦宸著均价 6.44 万元 / 平，楼面价约 39505 元 / 平，建面 81-136㎡三至四居。
北京市场分析：四环新地楼面价已达 6 万＋，未来新房售价或将触及 10 万＋。目前四环主力在售新房项目仅有 8 个，销售均价 8 万＋。其中，四季青板块的颐和金茂府和和香山壹号院楼面价都将近 7 万元 / 平，颐和金茂府均价 12 万元 / 平，香山壹号院均价 9.5 万元 / 平。大瓦窑板块的国誉万和城均价 8.2 万元 / 平，首创天阅山河均价 8 万元 / 平。分钟寺板块三兄弟东叁金茂府、北京天誉、合生缦云楼面价约为 7 万＋，均价 11-12 万元 / 平。而该项目楼面价 39505 元 / 平，均价 6.4 万元 / 平，低价优势明显。
项目周边新房：项目与紧邻的限竞房新城熙红印均价同样为 6.44 万元 / 平，新城熙红印为毛坯交付，而项目为精装交付，性价比高。西南四环豪宅化，项目周边新房多 10 万＋，限竞房十分亮眼。项目 2km 内的泰合金府大院和中粮天恒天悦壹号壹品墅均价都为 8 万＋，毛坯交付。从限竞房来说，5 环内的新房，价格最低 6.7 万＋，南城 5-6 环很多项目限均价 5 万＋。中海寰宇时代二期 5.5 万元 / 平，京华雅郡 5.4 万元 / 平。
周边二手房：整体来看，大兴二手房均价 4.1 万元 / 平，高于房山 3.1 万元 / 平。区域内来看，西红门二手房均价 4.4 万元 / 平，旧宫 4.5 万元 / 平，黄村中 3.9 万元 / 平，黄村火车站 3.6 万元 / 平，亦庄 4.7 万元 / 平、亦庄开发区 5.9 万元 / 平。 周边二手房均价多为 3.7-5.6 万元 / 平 原因是区域内新房少，多老旧小区。较远区域的二手房价格达到 6 万＋，存在价格倒挂。
价格潜力：
四环住宅用地少且贵，伴随着商品房全面回归，限竞房时代结。2020 年北京市场出让两宗四环边限价地，项目为其中一地块，相比四环边 10 万＋的价格，项目限均价 6.4 万元 / 平的价格优势明显。今年 5 月首次集中供地中，只有 9 宗地在四环。本次供地中，北京主城土地供应量占比不足 4 成，更多土地集中在五环到六环。而大兴黄村两块地的销售指导价为 5.9 万元 / 平，未来北京五环至六环将提前迎来 6 万＋时代。
龙湖二手房溢价高：西宸原著均价 12.38 万元 / 平，是西三环周边项目的 1.8 倍。颐和原著均价 10.18 万元 / 平，是圆明园周边项目的 1.6 倍。龙湖滟澜山均价 9.02 万元 / 平，是顺义区周边项目的 1.6 倍。而西红门板块是北京南城的发展洼地。千亿南城计划、丽泽商务区、丰台科技园等崛起，南四环区位价值明显，新房价格凸显，保值、增值潜力大。
七、项目亮点
1、地处南四环 区位利好 地段稀缺
熙悦宸著位于南四环、西红门板块，四环是北京的黄金轴线，新一轮 " 南城行动计划 " 实施，西红门板块尽享临空经济辐射，未来经济价值愈发明显。且项目为四环限竞房，四环土地稀缺，存在价格倒挂。
2、低密住区 精装洋房 龙湖园林
熙悦宸著产品力十足。容积率做到 2.1，低密住区，是四环边少有的低密项目之一。得房率高，实得套内面积大。户型面积段多，覆盖 81-136㎡三至四居。精装，龙湖打造墅级园林，龙湖自持物业，低密洋房业态，舒适宜居。
3、交通便捷 万亩森林湿地公园环伺
项目区域拥有 " 一纵两横三地铁 " 的交通网路。项目西侧的京开高速可通达二环，与金融街联通，打通主城芯。地铁 4 号线，南北贯通，跨越各大商圈。区域内拥有 60 万㎡荟聚商圈（含亚洲最大的宜家），临近约 1.6 万亩南苑森林湿地公园（规划中）。
八、项目不足
项目紧邻京开高速，可能会有噪音影响，另外，距离项目最近的 4 号线西红门地铁站距项目 2km，西红门东站落地时间较长。
