今天来和大家聊聊万科在金山的新项目：万科城市之光,才开始预热距离入市还有一些时间，一起来看看。
一、土拍详情
2020年4月15日，深圳市丰兆振宏实业有限公司以41.24亿竞得宗地2020-21号地块，出让面积265.77亩，需要配建3万㎡社会租赁房，按照6490元/㎡回购。按10500元/平回购商业建筑面积8500平，商业不能少于2万㎡，成交楼面价14160元/㎡。
分析：4月份福州楼市不管是价格还是成交量上来说都是算是同期比较好的，土拍情况也算是比较激烈，当天福州共计出让了8幅地块，成交额高达128.474亿元。不过万科这个地块溢价率只有10%算是当时比较低的，按照现在的状况来看，这个价格拿地还是比较合理的，和旁边的正荣巨成18687元/㎡的楼面价对比还是不错的。
二、楼盘详情
项目位于仓山区金山大道与三环路交叉口东北侧，是一个规划了2788户的大项目，容积率1.79，绿化率30%。
主要户型是89-165㎡，可以说是刚需型和改善型都有可以选择的空间。
三、周边配套
交通配套：地铁四号线半洲站点距离项目200米左右（可能会有变动），说这个项目是地铁上盖项目也问题不大，对出现的帮助较大。
商业配套：周边较多的创意园，休闲的去处还比较多，不过大型的综合体距离就较远了，到仓山万达广场距离要4公里以上，算是一个不小的缺点。
教育配套：周边比如仓山第六中心小学、福州市麦顶融信小学、麦浦小学等等，中学比较近的有正定一中，不过距离正式缺点划片实际还很长，这些仅供参考。
分析：这个板块的居住条件还是比较成熟的，而且又是正地铁房还是比较有竞争力的，项目最少有20000㎡的商业配套，算是可以弥补一部分缺少大型综合体的缺点。
四、价格分析
目前周边比较有参考价值的就是正荣巨成金山洋房了，这个项目土拍和万科城市之光是同一时间，不过开盘却要早非常多。
正荣巨成金山洋房的体量较小（建总3万㎡左右），现在基本是售罄的状况，备案均价在28500元/㎡左右，面积主要是89和115㎡类型比较少。
而万科城市之光容积率对比正荣巨成金山洋房（2.2）还要低一些，绿化两个项目相当，地铁位置要更优。唯一的缺点需要配建3万㎡社会租赁房，虽然可以集中建设，也会一定程度上影响社区品质。
目前周边二手房均价2.4万元/㎡左右，新盘均价28000元/㎡。
正荣巨成金山洋房毛坯28500元/㎡，万科城市之光的装修比例60%以上，因为楼面价低不少，各人预计万科的精装修房源备案价应该和正荣巨成的相当。毛坯的备案价2.5-2.6万元/㎡左右。
据了解这个项目要到12月份才有可能开盘，目前周边新盘比较稀缺，万科算是近几年都比较稳扎稳打的房企，没有疯狂的拿地扩张。
目前宣传的内容中有提到20#、21#、22#楼是整个项目里面看江视野比较好的楼栋，可能价格会稍微贵一些，面积应该也都是较大的165㎡户型。
五、楼盘点评
项目的优点是属于正地铁房通勤比较便利，楼盘规模比较大万科物业在业内也算比较受肯定，周边竞品较少如果带装修的房源价格在28000元/㎡左右还是比较有竞争力的。
缺少大型的综合商业体，社区南侧距离橘园洲大桥比较近会有噪音干扰，而且配建了3万㎡的社会租赁房。这3万㎡的租赁房应该会集中在社区南侧地块，算是一种隔离吧。
总体来说这个位置不能算是金山的核心板块，不过位置并不差加上地铁的加持个人对这个项目的去化情况还是比较看好的，当然前提是价格合适，以目前楼市调控的力度和福州目前的状况来看，开发商应该比我们更清楚，以稳健为主的万科应该也不会太出格。
