大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
今天一休要测评的是昌平新城，背山面水，最低700多万，大四居别墅——九瀛府。
前两天一休写过实地考察的一些分析，以及来自“样板间杀手”一休的实拍图，可以参考这篇：
海淀北部刚需超预算，备选昌平叠拼咋样？
六大问题，灵魂拷问
北六环外3km，上风山水，环境不错，较为宜居，用于养老没问题。
工作人群，那关键要看上班通勤时间，以下几个版块的朋友们可以重点考虑。
生命科学园、沙河高教园、未来科学城，这仨都没多远，是昌平目前主打的三大产业集群，毕竟不能走“回龙观天通苑睡城”的老路，不能总依靠海淀，也要自力更生才是。
朝阳望京稍远，海淀的永丰、软件园（后厂村）没问题。在中关村工作的朋友们那就见仁见智了，只说一个客观数据，地铁70分钟左右到中关村。
有必要重点说一下昌平的产业分布，毕竟这才是根基，看图。
广义上大家所说的“有没有发展潜力？”，其实主要指就是产业。
一休认为：不怕底子薄弱，就怕没定位、没规划，老想找大哥带动，那就没意思了。
靠近海淀的回龙观，以及靠近朝阳的天通苑，在昌平算是顶流明星版块了。
原因简单，有好邻居。不管是商品房的自然形成，还是保障房社区选址的政府意志，都要考虑位置和距离。昌平对“回天”其实并没有太发展，充其量是把路修好，这也不失为一种“明智”的做法。
但“回天板块”妥妥的就是睡城了，接下来就定位“高质量睡城”就得了。顶多提高一些生活配套，不会再有更多利好了。
昌平要想崛起，必然还是要搞出点名堂。于是，三大产业集群应运而生。
玖瀛府最近的是高教园，其次是生命科学园，都完全在辐射范围内。且这哥俩都已经落地了，进度起码完成了60%，很靠谱。对区域发展有兴趣的，可以来聊聊，此处不展开说了。
未来科学城相距最远，但自从未来科学城扩容，加上北部自贸区的概念，看似对玖瀛府也是一种利好？
很尴尬，坦诚的讲，未来科学城的东区，也就是原本那块，发展速度尚且并不咋样呢，就别提西区了。定位方面还是有些同质化，大家就别有太高期待了。
甚至不如朱辛庄（8号线与昌平线换乘站）的几栋写字楼来得实在，小米、学而思、中公教育已经确定过来了，写字楼全部在建中。
沙河-巩华城的金融岛就不提了，目前还很虚，是那种十年八年不会落地的规划。
简单来说，是以昌平新城滨河森林公园为界，西侧为老城，东侧为新城。
这公园面积非常大，挺不错。南北长条形，水域面积也大，水是从北侧十三陵水库下来的。
老城和新城都是在六环外，配套充足，并非那种八竿子打不着的新城。
以北六环为界，玖瀛府在北，南侧是沙河高教园，有6所大学的校区，都已经入驻十年了。有中央财经大学、北京师范大学、北京航空航天大学、北京邮电大学、外交学院、中国矿业大学。
沙河高教园还有第四期的规划，集商业、医疗于一体，完全可以辐射到新城。算是北京新建的最大规模、最高规格的大学城，房山良乡那个要逊色不少。（昌平老城其实也有俩学校，中国政法大学和中国石油大学）
总结来说，昌平新城选址合理，容易发展。有需求、有产业带动。
发展前景不需要太好高骛远，“追海淀赶朝阳”这种口号不要喊，踏踏实实就好。
熟悉咱一休侃房风格的老粉都懂，因为强调细节，一休还喜欢研究周围不利因素，这次自然也会奉上我的调查结果。
玖瀛府这项目本就依托山势而建，北侧靠山，这山其实不太知名。开发商承包了70年，所以有了冠名权，叫“玖瀛山”。
这也是小区主打卖点，人家都是“私享园林”，而这项目是“私享山头”，很稀缺。（山下的土地是开发商买的，山不能买，只能租）
南侧怀昌路旁，有京密引水渠，此为水。倒也不是虚假宣传，确实真有，哈哈。
有俩，我在地图上已经标注，竞品项目主要拿这两点来diss玖瀛府。
一是小区有高压线穿过，一休实地查看了，并非穿过小区的上空，而是在小区的东侧，距离185米，符合安全距离，而且二期在小区内圈，距离更远。
二是小区东侧，有一个九里山公墓，实际距离比高压线还远一些，从小区院墙算起，大概在500米左右。不得不说，这公墓也挺会选地儿。不多点评了，有的朋友毫不在意，有的人非常抵触，见仁见智吧。只奉上一点客观信息：这是九里山公墓的一区，88年就投入使用了，目前基本都用二区了，和一区相距2公里，和玖瀛府不是特近。
也有，在玖瀛府项目的南侧，正对面是一家中医医院。其他基本是实业公司企业，有一定的经济活力。在昌平不动产登记中心附近，有多块空地，听说一些昌平的职能单位会搬迁到此。
玖瀛府是临路的，家门口就是南环南路，开车出行方便。
只需往北一个路口，就可以走昌平南环路，一直往西开，穿过公园上新修好的南环大桥，就到了老城。再往西，可以上京藏高速(G6)。
南丰路也有利好，会继续南延，在北沙河和南沙河上建桥而过。
如此一来，到达朱辛庄TBD和生命科学园会更方便，回龙观新引入的配套，也能物尽其用了，比如积水潭医院（回龙观院区、龙泽院区）。
有的，那就是临铁，且昌平线早已使用，不需要讲未来，早有布局。
昌平线南延，已经确定，预计明年年底全线通车。北起西二旗站，南至蓟门桥站。开通之后，乘客乘坐昌平线列车，可以从昌平城区直达北三环。
而19号线北延也是不折不扣的利好，只是暂时没确定站位选址。
当然有。北部居住人口多，地铁通勤需求大。另外，这两条线其实都大量的设计到了高教园的校区与海淀主校区，目的很明确。
交通不方便的话，怎么加强学术交流？海淀的师资力量怎么愿意搬到昌平？两大校区如何联动?
玖瀛府最近的地铁站是南邵站，有部分软文中提到玖瀛府是1公里到地铁。但一休亲测，实际距离会在1.4-1.8km，因为小区较大。临铁的别墅项目，优势明显。
南邵地铁站旁，有一个超大的公交总站，公交线路发达。
港资开发商路劲集团，不仅打造了路劲世界城小区，还打造了世界广场，是目前区域内最大的购物中心，连锁品牌众多，还有一个大型物美超市，距离玖瀛府只需要1.2公里左右。
还有招商、泰禾两大房企在前几年拿地时，也被要求做商业配建，加起来23万㎡的规模。
5公里左右，还有万科悦荟广场、国泰商厦、菓岭假日广场、新世纪商城。再远一点还有八达岭奥莱、乐多港万达广场。
昌平中医医院会在新城新建院区，在玖瀛府的西北方向1.6km左右，利好。
泰康做了全国第一个高端养老社区：泰康之家，燕园。也在南邵，临近滨河公园，自带医院。收费很高，很知名，其选址也是看中昌平新城的居住环境。
讲真，之前的昌平老城和新城之间的联系很少，因为交通不便。这几年新修了桥，通达性瞬间提升，路程时间可从20min减少到5min。
学校利好方面，距离新建的清华附中昌平校区约3公里、玖瀛府自身配建约4000㎡博雅学园幼儿园。
大体上分为四种户型：平层、叠拼别墅、联排别墅、合院别墅。
最主力的是叠拼别墅，分为上叠、中叠、下叠，但由于每栋叠拼别墅并不是完全相同的楼层数，因此又有有所不同，分为3层、4层、5层的叠拼。
叠拼别墅170㎡-205㎡，售价800-1050万，偶尔还会有特价房，私信问我要。
