中海丽春湖墅原创测评，优缺点评价，都在这篇：
中海丽春湖墅：北五环外，899万起，刚需合院别墅，目标海淀？
“样板间杀手”休哥，先带大家转转周边，这是沙河地铁站西侧。
与丽春湖墅对望的中海二手别墅社区：尚湖世家。
周围环境不错，比较成熟，大体量别墅区。因为建的稍微早点，拿地容积率低，绿化很足。
这二手小区还自己配建了一个公园，饭后遛弯、遛娃遛狗都够用，带一个小湖的那种。疫情期间，必须是小区业主带着门禁卡才能进入，保安查证负责。
中海算是北京知名度很高的开发商，好感度很靠前，物业服务方面也足够给力。
物业直接帮助托管买卖二手房，站岗的保安也绝非糊弄事的那种，这是房产增值保值的有力保障，作用逐渐凸显，越来越多的人愿意为服务买单。
因为原有的中海尚湖世家占地面积比较大，开发商也专门引入了一个私立幼儿园，叫做七彩辰双语艺术幼儿园，位置就在公园旁边，丽春湖墅的业主也能上。
品牌名气虽然不算高，但软硬件规模都是可以的，只不过“样板间杀手”休哥忘了拍照。。。
这是新学道临川学校的新校区，也在沙河地铁站西侧，距离丽春湖墅步行800米。
一个走高端民办路线私立学校，之前在昌平马池口，沙河是新校区。建筑面积4万平米，2020年秋天投入使用，搬过来的原因是为了高教园的氛围。
因为是军事化寄宿制管理，硬件是达标的。400米环形塑胶跑道、篮球场、网球场、羽毛球场、恒温游泳馆、健身房等。精品化小班，据说有全国统一学籍，很适合非京籍学生。
好了，来到丽春湖墅了，这是一休特意跑到项目北侧的小路拍的。
很多车停在这儿，可能是社会车辆，也可能是没买车位的小区业主停在了外面。
这种场面常见于新房刚交房的时候，等到小区都入住了，管理严格了，门口也就不会让乱停乱放了，一般都是这么个过程。
为啥我要跑这看看呢？
因为丽春湖墅地段位置的最大不利因素就是小区北侧这一块，回迁房小公寓多。实地亲测，隔了两条路，对小区内部最北侧的洋房是有影响的，开窗的视野肯定不好，但早就售罄了，因为便宜，大家也不挑了。
目前在售的都是小区内景的合院别墅，看不到北侧，999万起。且小区是完全封闭的，是硬隔离，并不是软隔离来哄弄事儿。
还是我说的那句话，沙河板块分化明显，高低并存。又临小公寓，又临2000万起的豪宅。也是成熟别墅区，也是城中村。
听着有点矛盾是不是？
不可否认，这也是北京特色，十号线分钟寺那三个高端盘也有同样的情况。要不然也不是这个价儿了，每个盘都肯定有缺点。
项目售楼处目前是临时的，一休问是否会保留作为会所使用或者移交给政府。得到的回复“没定呢”，有可能拆掉，改成绿化。
瞬间让我想到几年前，旁边的泰禾丽春湖院子也遇到了同样的问题。
如图，项目自带的商业配建，整整一栋。就在西地块最北侧，会引入餐饮、超市等基本生活配套，这点太重要了！
一休清楚的记得，我去考察时，旁边有一个意向客户，对销售说“你们这也太不人性化了，商业配楼放小区外面？”，我心想，可能是您不识货了。
如果是小区内的商业楼，怕是大概率养不活，人群也必然会杂乱。
半死不活的超市，菜能便宜呢？肉能新鲜吗？
这种放在小区外的商业楼是最好的，既能长久的享受到便利，不会成为一个摆设，也不影响小区环境。一休见过太多这种情况了，我当年也入过坑，唉，不提也罢！
大地段方面，北邻高教园，南邻朱辛庄TBD，未来科学城这事咱就不提了，暂时有点虚。
双地铁利好，现有昌平线和未来的19号线北延规划。
师法“恭王府”园林的府、园、院三重体系，打造“一池一峰两街十二巷十园”的园林规制，内部设置三十余处大型园林景观，共同组成“京府十景”。
如图，项目分为东西两个地块，洋房＋合院。西侧最北侧是商业配楼，东地块的东南角是配建的公立幼儿园。
洋房肯定是放在了位置最差，不利因素最多的位置。比如上文提到的北侧，以及项目的最西侧，挨着昌平线和南丰路。但合院都给放在了好位置，一分钱一分货。
这是周边的模型和位置示意图，基本是同等比例尺的，最北侧三个白银色的建筑，也是中海的配建。
便于大家理解，一休放一张地图。
那三个黄色的圆圈，是中海拿地时承诺的配建，也是为了区域发展。商业购物中心（12万平米中大型）、写字楼、酒店（销售说是凯悦）。
三个红色的圆圈，分别对应上文说的幼儿园和学校。
百沙路算是必经之路，2年前，路北还是一大片荒地，现在中石化科学研究中心搬过来了，新建了一大栋办公楼，还有一些内部福利住房，开车过来的话都能看到。
这是东地块的模型图，房源以这个地块为主，尤其是图中的西南角。
据说回龙观的回昌东路也会北延，这样的话，享受回龙观的配套也就更便捷了。
中海成立于香港，算是最早接触市场化的地产开发商，常年霸占利润率扛把子，号称开发商中的批发商，商业利润和成本控制方面无出其右，而且质量还不错，很难得。
当然，这几年中海维权的问题确实也有，我在微博上也吐槽过一些项目，大环境的因素不可避免，但每个盘都是单独的项目公司，架构不一样，不能一概而论。
算是中建集团下面的，而中国建筑今年500强排名全球13。
负二层，两个私家车位。可以安排一个健身房或者储藏室、酒柜。
负一层，算是俩厨房，餐厅客厅全都有。
因为负一层的设计形式，导致负二层没有采光井。真的是有利就有弊啊，我倒觉得这种形式不错，起码负一层使用率大幅度提升，反正负二层即便有采光井也用处不大。
一层和二层的原本结构图，实际交付其实会有区别，有多处可以优化，样板间就是优化后的。
我的测评文章有分析赠送，简单来说，送了100平米。
二层和三层的这俩斜坡顶，其实都是摆设，为了应对验收。业主可以把这两部分斜顶拿掉，就变成了两个露台。
注意看，二层和三层的窗户都在里面，有半封闭连廊，就是有顶无窗的那种。
业主可以把里面那堵墙敲掉，不是承重的，然后窗户安在最外侧，就相当于多了面积，目前大部分业主也都是这么做的，买合院都是奔着面积更大，可改空间多。
南北两户，一层的一部分是相连的。虽然容积率不高，但只能做成这样，监管机构对别墅管理比较严格，这是无法变通的。
有的业主会在负一层下沉式庭院的上面加一块玻璃，可伸缩的、可开窗的，各式各样，就看业主喜好了。我倒觉得不加顶也挺好。
红色的这个门框因为在施工，怕磕坏了。这个门其实可以延伸出来一块，样板间就是这么做的。
又一户加顶的，但是留了通风功能。
中海丽春湖墅是中海地产“京府系”合院产品的开山之作。
样板间有一个，实体楼其实现在也能看了，所见即所得，担心质量的不如实地去看看。
去之前切记提前和一休约，我还能再告诉你们一点消息，还能薅羊毛。
绿化园林也算不错，毕竟是临湖临水，空气挺好的。
这就是大门探出去的那种情况，还能做一个玻璃顶，采光更棒了，也不担心高空坠物，楼上都是自己家，熊孩子别扔就行。
这都是普通板楼体验不到的乐趣，有天有地，也叫顶天立地。
有花园有露台，不必担心楼上邻居噪音，也不用怕对楼下造成影响，上下五层都是你家。
起价999万，海淀现在最低门槛的幸福里109户型，起码也这个价位了，而丽春湖墅是400平。
开车距离其实还可以，就看家庭成员人数和对居住的要求了。如果有老人，可以重点考虑这种合院，面积大，住着不憋屈。
现在大部分的板楼，孩子都是在北边住，朝阳的南向留给夫妻或者老人，对小朋友不太友好。
而丽春湖墅二楼的两间卧室都是朝南的，幸福指数攀升，孩子不用住朝北的房子了。
样板间把二层的一个卧室改为了书房，也没毛病。
一代一层，互不打扰。
忽略窗外的临时工人宿舍，都是会拆掉的。
步行梯，宽度其实还行。电梯的话是需要自己装的，预计12-15万左右，是那种直通五层的，都留好电梯井了，不会发生电梯不能到顶的那种尴尬。
从样板间看对面的邻居，注意看二层和三层的小斜顶，拿掉就是露台。
验收环节得这么干，中海算是帮业主“偷面积”，要不然咋搞出这么高的得房率呢。
三层整层都是主人套房，南侧有露台。
真有闲情逸致的两口子，看星赏月的空间是有的，但估计老夫老妻都没这心思吧。
南向沿河有一排高压线，这也算是一个缺点吧。景观视野差点意思，但完全是安全距离，辐射什么的是没有的。最靠南的房子，反倒是更贵，现在应该都卖完了。
负一层餐厅
负一层的厨房，明厨。土地是整体垫高1.5米的，地势高，不必担心水淹问题。
负一层也是有3面窗户的。
负一层的客厅和休闲区，招待朋友很适合，与老人互不打扰，反正俩客厅呢，也不用担心扰民。
东区的大门。
东区略贵的原因在于合院占比更高，且园林绿化更足，甚至安排了水系，颇具江南韵味。
住合院其实讲究的是圈层，业主活动会比较多。
尾房促销了，售楼处就留了3个销售，中海着急清盘，团队要去其他项目，价格其实还挺划算的。
海淀刚需群体，除了可以考虑这个项目。昌平新城的玖瀛府也可以对比一下，起步门槛更低，山居别墅。
详细测评可参考这篇：
玖瀛府测评：北六环旁的叠拼别墅，单价3万多，为啥这么便宜？
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