北京的刚需和投资,买房看哪里?

  • 时间:2021-09-28 19:51 编辑:昌平别墅 来源:昌平别墅 阅读:304
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摘要:说道北京的房价,大家都会觉得望尘莫及。奈何北京的有钱人太多了,刚需和中产投资对选房都是慎之又慎,下面来简单分析一下北京的楼市。先看看各区的均价西城 125000东城 106000海淀 98000朝阳 70000丰台 58000石景山 52000昌平 44000通州 43000大兴 41000顺义 38000门头沟 36000房山 33000怀柔 31000密云 24000平谷 23000延庆 20000从数据上看,东西城依然是房价最高的

说道北京的房价,大家都会觉得望尘莫及。奈何北京的有钱人太多了,刚需和中产投资对选房都是慎之又慎,下面来简单分析一下北京的楼市。

先看看各区的均价


西城 125000

东城 106000

海淀 98000

朝阳 70000

丰台 58000

石景山 52000

昌平 44000

通州 43000

大兴 41000

顺义 38000

门头沟 36000

房山 33000

怀柔 31000

密云 24000

平谷 23000

延庆 20000

从数据上看,东西城依然是房价最高的地方,这也是传统的北京城区。东城西城房源较少,老破小居多,新盘仅有永定府和天坛府两个项目。永定府是限竞房,买到就是赚到。天坛府价格相对较高,投资价值并不是非常高。

接下来就是城六区剩下的四区了。有些人觉得北京城区就是城六区,其实 传统意义的北京城区就是东城西城崇文宣武,海淀朝阳丰台石景山都是北京郊区。之所以叫城六区,是因为剩余其他区都是河北划分过来的,只有这六个区是老北京地界,所以叫城六区。

海淀排名第三,并不是海淀价值不如东城,而是海淀太大了,海淀北部山区价格比较低,拉低了海淀的均价。海淀学区资源丰富,更多的是学区房的利好带来的房价上涨,现在学区房凉了,但是海淀的房子基本不太会凉,因为海淀到处都是优质学区,最终应该会整个区域价格趋于平均。

朝阳是时尚和活力区,朝阳的房子和配套都非常的新 ,而且很时尚。但是跟海淀一样,朝阳也有很多偏远地区,比如东南片区。但是最近朝阳东坝孙河这些地方炒作的有点厉害,不太建议投资这些板块。朝阳相对来说学区资源少,所以价格比海淀低。

丰台是北京南城计划最大的受益者,最近涨势迅猛。因为丰台是唯一城六区有大量土地供应的区域。丽泽商务区使丰台逐渐走向辉煌,但是丰台起步太晚了,很多配套都不成熟,一个地区的文化底蕴是不会这么快改变的。丰台目前的价格已经到了一个高点,新地的指导价已经高达11万2/平。丰台产业和学区资源都相对匮乏,如果价格过高,还是要谨慎。

石景山主要承接海淀西部人口的外溢,之前首钢在时曾经辉煌过,但是目前基本没有产业,价格虽然不是特别高,但是毕竟没有学区没有产业,也就不会有太大的升值空间。石景山在北京算是个最尴尬的存在了。

除了城六区,剩下的都是郊区了,近郊就是昌平、顺义、通州、大兴、房山,远郊算是生态涵养区,包括门头沟、怀柔、密云、延庆、平谷。

昌平,有人称之为小海淀,因为承接了海淀部分的产业和相当一部分人口。海淀北部的中关村、上地、西二旗有大量高收入码农,永丰、翠湖也有大量高新技术人员,这些人的购买力都非常强,所以昌平南的房价一直也都比较高。昌平东南承接朝阳北部人口,天通苑也算是宇宙大社区了,但是因为规划比较混乱,这些年一直房价低迷。但是回天计划和未来科学城为昌平南带来了希望 ,目前还是有一定投资价值。

通州,北京行政副中心,交通配套学区都匹配了不少。但是奈何是双限购区域,虽然价格控制的非常好,但是接盘侠少,去化周期长,如果不是在通州上班的刚需,一定要谨慎购买。

大兴靠着亦庄实实在在的火了一把。亦庄的单独的学区划片成为了房价上涨的最大动力。大兴机场和亦庄带动了大兴整体房价的上扬。虽然大兴有产业,但是大兴的面积太大,而且远离市区,如果不是亦庄附近的刚需,交通真的不方便。大兴新拍土地指导房价最高的已经到了7万/平,远高出了其实际价值,不建议再投资大兴。

顺义的代言人就是首都机场和中央别墅区,但是首都机场这么多年也没有带动起来顺义的发展,中央别墅区刚需人群肯定不考虑,中产也买不起,没有太多合适的楼盘。顺义国际学校很多,不需要什么学区房,所以顺义炒房不太容易炒的起来。

门头沟,虽然是远郊,但是城六区中的石景山面积太小,很多海淀西部外溢人口来到门头沟。有S1线,相对通勤还是比较方便的,如果是在海淀西或者东西城上班的人,门头沟可以考虑。

房山,靠近大兴和丰台,一条地铁房山线支撑了房山的房价。总体房山没有什么投资价值,刚需人群一定选择靠近地铁的楼盘。

怀柔,目前唯一的出路就是怀柔科学城,但是这个宏伟规划估计要十年才能见到成效,所以短期也没必要考虑怀柔

剩下几个生态涵养区实在没有什么投资价值,也不会有多少刚需人群,就不做分析了。

总之,对于刚需人群,一定根据自己的需求选择。上班工作忙就选择距离近的,孩子上学就选择有好学区的,家有老人就选择离三甲医院近的,总之按照自己的心意来就不会有错。

对于中产炒房客或者是投资客,城六区可以考虑海淀山后地区,比如温泉镇的一些限竞房,万科翡翠云图,山屿西山著,葛洲坝紫君兰园等。近郊选择有产业的价值洼地区,比如昌平南。可以考虑马上开盘的北清云际、奥森春晓,以及已经交房的奥森one,奥海明月,中海丽春湖墅,信达国子郡等楼盘。大兴溢价率太高,目前不要入手。门头沟东部也可以选择一些性价比高的楼盘。炒房就是跟着产业走,跟着学区走,但是学区房目前管控严格,不要投机学区,产业只有海淀北、昌平南、亦庄比较富集,但是亦庄上涨过快,已经超过本身价值,所以优先选择海淀北和昌平南。


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