在北京,刚需买房已经如此的困难

  • 时间:2021-09-28 19:53 编辑:昌平别墅 来源:昌平别墅 阅读:382
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摘要:我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答提问:房姐,您好,首次提问。工作在朝阳门附近,首付200—230万,月供压力不大。看中了晨光家园,雅成一里,甘露晴苑和新盘明月听蘭,您看您能帮忙再这几个小区里排一下序吗?回答:你好,晨光家园是一个大盘,一二三期时间跨度较大,造成了一个楼



我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问:房姐,您好,首次提问。工作在朝阳门附近,首付200—230万,月供压力不大。看中了晨光家园,雅成一里,甘露晴苑和新盘明月听蘭,您看您能帮忙再这几个小区里排一下序吗?

回答:你好,晨光家园是一个大盘,一二三期时间跨度较大,造成了一个楼盘有两个世代的产品,同时位置的区别也有一定优劣。 雅成一里目前看生活更便利一点(大悦城+地铁近),小区大,不过这小区好像基本是经适房(买成本高),楼道脏乱差,板楼无电梯,最重要已经没啥利好了。 甘露晴苑属于甘露园一带,而且是2000年左右略老的小区。 明月听蘭这片是喷泉上的水面,美好的同时带着溢价。 几乎是从0开始建设,从开局就可以卖一手高价,如果从投资回报来讲不是很好的选择。 这几个楼盘优先晨光家园,在选筹时,要细化到具体的栋楼,楼道,进屋查看格局,采光,视野情况,再一一计算价格。

提问:您好,慕名而来。 我们现在的条件: 我和儿子(4岁)京籍,老婆非京籍但已交五年社保,父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜,看完东西城后考虑平衡生活质量,决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居(约500左右)能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题: 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳?这个学校可以吗?朝阳的学区是否有更好的选择?兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘,兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京,感觉望京环境和潜力都比这里要好一些,不知道合适不。

回答:1. 保值角度,商住都可以出掉了,没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类,比较一般,随机排位上南磨房,新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好,望京兼顾学区看下 南湖东园二区,初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城

提问:房姐您好,新人首问,请教置换房产问题,急盼回复。目前家里有两套婚前房产,一套是我2015年购买的朝阳来广营的自住型商品房(需2024年才能交易),一套是媳妇2016年在通州金地格林买的一居,考虑孩子上学问题现在准备卖掉通州一居置换东城房子,目前正在看和平里兴化西里的一套房子(地坛小学+和平里片区派位中学),56平报价500万,1976年的老公房,准备走dy贷,目前的问题有2个:一是这么置换有没有大的问题(夫妻都在和平里附近工作),二是怎么操作才能让房东能等待我们把通州的房子卖掉,担心房东等不到我们卖掉,有没有技巧,提前支付大额定金是否可行?

回答:你好,拖延流需要配合远期合同。 远期合同:指的是在今天签订,但一直到八九个月以后才执行的合同。 正常的房产交易流程,是付定金—网签—审限购--审税—办贷款—过户—银行放款—交房,整个流程,大约持续三个月左右。 传统的房产交易,“审限购,审税,办贷款”,一般是预留2个月时间。你可以要求到4个月的时间。 合同里写清楚,主要是二条: 1.截止x年x月x日,首付资金必须到位xxx万。否则按利息赔偿 2.截至x年x月x日,交易过户。滞纳期最多60天。 把违约利息写低,你又可以正大光明的拖延60天。把业主的违约金写高,即使最后这房子业主不卖了,你也能拿到一笔不小的赔偿金。 最后放款是可以人为控制的,一般可以让信贷员压件审批,再拖2个月没有问题。 这期间一定要跟业主哭穷卖惨,每一步的理由都想好,比如等落户,等自己的房子出售后拿到尾款... 我见过最长拖延流,20个月。 拖延流谨慎用,一般是忽悠第一次卖房的业主,需要中介配合。 一般来说,6个月以上的拖延单,默认一定会出现交易问题。 期间,房价上涨,时间延长,业主家属吹风,中介旁敲侧击,都可能导致上家追过户或毁约/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么,如果你还在提问,说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 并且,有各种手段可以做成买家违约,至少作为卖家,你是有瑕疵的。 买卖关系里,买家是舔狗。 角色定位要清晰。 用定金锁定房源,签长期合同用拖延流,听起来很好,做起来就是贴身肉搏。 首先,少有卖家愿意签长期合同。 而一旦涨价,或者时间拖长,我们默认卖家是会反悔的。 最后的结果就是上下家耳鬓厮磨,感天动地晓之以情,慢慢付滞纳金展期拖延,三句话离不开道理的,大家就装老赖或干脆者走诉讼了。 诉讼即使赢了,也是亏本的。 所以,拖延流要慎用。

提问:房姐,之前您推荐过望京可以买600以上的,7到8的标杆次新,或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万,这种是不是捡漏?

回答:望京的标的种类非常丰富,下至300万的低端老破小,上到3000万的豪宅大平层,中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域,原因在于望京是一个产住结合片区: 望京本身拥有全系列产业(大众商业、轻工、金融、互联网等),存量住房数量基数足够大,底子足够好,从而形成了自成一体的局面。 对北京来说,望京就是一座城中城,只是更加现代化和全面的北京都市,没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层,都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说,望京最佳的选筹集中在6-7百万以上,800以上上佳。 对应的选筹标的,望京优质的老破大集中在单价5万左右,例如望京望京新城,望京西园X区,圣馨大地,嘉润等,也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的,但实际上硬伤的折价远超折损的价格,一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广,04年左右7万不到的标的,10年左右7-8万的标的,都是不同的产品,华鼎、慧谷、宝星,首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等,是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的,大多是溢价盘,适度回避。 想买好房子,重要的是心中有数大脑清晰,能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气,踩坑比捡漏的可能性更大。

提问:房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商

回答:起诉开发商没有太多作用 最高指示:团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意,尽量拉拢 业主找有力组织者,统一中心思想+诉求表达方式+口号 游兵散勇,和正规军的战斗力不是一个维度 当然,如果做好选筹赚钱 和押注学区,讨论哪个学校好 也不是一个维度

提问:房姐,海淀幸福里值得买吗?后期升值潜力如何?

回答:华润的问题在于品控比过去差远了,我怕你买完就维权。 另外,幸福里位置其实不太行,已经到山后了,我觉得单价最多8w,再高就不值了,毕竟橡树湾二手也就8.5-9w啊,位置好多了。

提问:房姐你好!关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘,五年前因为要二胎,恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的,小区环境和周边生活配套也算不错,就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房,计划赶不上变化,3年前离开北京生活,房子以略低于市场价出租了,目前租客稳定,租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了,最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马,换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居,或者换成两个二居室出租,租金回报率会更高一点?不知道什么原因,罗马嘉园涨幅一直很慢,感觉好像跑不赢大盘。我京户,此房满五唯一,还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资,我不需要考虑学区,只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状,所以想听听你的意见。如果建议卖,请给个大致方案参考。多谢!

回答:你好,青年路板块是一个比较优秀的地段,也比较成熟,市中心的正东,四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点,人口密度大,没有什么亮点。 小户型普遍溢价,年轻人喜欢次新也有一定溢价,而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样,小户型溢价较高,部分大户型存在低估,基础还稳健。 置换望京没有问题,关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

提问:房姐好,新人首问,感谢分析回答~ 非京籍满五年首房首贷,最近购房资格刚下来,家人和我都想尽快上车。目前手头能凑到的首付就180左右,因为对双桥比较了解,所以挺喜欢双惠苑,容积率、户型和居住舒适度在这个预算里是比较好的了,目前也看了几套,但感觉价格在最近成交里有些偏高,另外双桥附近购物还行(马上新开个万达),但学校和其他配套都一般,朋友们还建议去看朝青板块的房子,兴隆家园超预算了,金隅泰和园也看了不少套,在考虑的范围之内。另外还有不少同事选了亦庄17号线沿线的新楼盘(禧瑞天著),半年就能交房,去看了下感觉交通挺方便,但亦庄还是概念股,首套实在不敢冒险。 想请房姐帮忙分析下,我国贸工作,单身短期没有孩子上学压力,主要考虑自住刚需加保值,180的总首付,双惠苑、金隅泰和园两个是否合适,另外是否还有其他更好的选择可以推荐?多谢房姐,太感谢啦~

回答:你好,双桥是两头不搭的地段,区域发展腹地较小,赌的是未来全面拆迁全面质变,但是当前的价格基本没有特别便宜的。 金隅泰和园位置一般,不推荐。 可以重点关注:丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 在国贸工作,就别买亦庄了

提问:房姐,您好!2019年底回国,2021年1月份户口下来(人才引进)考虑入手一套婚房作为自住,兼顾投资,总价1000-1500万。最近看了棕榈泉的大两居室(1300左右),公园大道3居室(1500左右),亦庄远洋天著(大平层260平 1100左右,小联排1500左右),大兴瀛海海晏春秋(上叠1100左右),宋家庄金茂府(133平1300左右),常营龙湖三居室(1000左右)。 本人考虑在朝阳开一家brunch餐厅,老婆在北锣古巷附近。未来2年内有生小宝宝的计划,父母都是外地的,以后可能会来北京,但是现在年龄较小,近几年不会在北京常住。 1、棕榈泉位置好,小区环境好,地铁近3号线,上班和以后开店经营方便。 2、公园大道层高,户型更喜欢一些。 3、远洋天著,开车方便直接上京沪高速到锣鼓巷50分钟左右,户型大,小区环境好。自我感觉离亦庄近,到国贸交通便利有一定投资价值。 4、海晏春秋,离地铁8号线近,直达南锣鼓巷。但是周边五号学校,且多为回迁房。南海子近(骑单车运动方便) 5、常营龙湖,离地铁6号线近,直达南锣鼓巷,房子较新。 6、宋家庄金茂府,离5号线近,上班乘地铁最方便。有十一学校,但是单价比周边高快一倍。且周边居住密度大,回迁房多。 因为第一次购买房产,想在居住舒适度的条件下,又想有一定的投资价值。 最近也看了好多新楼盘,二手楼盘,一直在对比和纠结之中,没有头绪。 房姐能不能在这些楼盘的居住环境,投资,学区(因为孩子以后上学还早,考虑程度最低),交通上给我一些建议?或者能给我提供一些您认为更好的楼盘吗?

回答:公园大道是美式大草坪设计,户型多样,带角和朝向差异,导致基本上也就和北京整体市场同步 远洋天著是公寓+别墅,环境很不错,但增值方面比较弱 海晏春秋周边回迁房多,环境和配套好不了多少,不建议看 常营龙湖这个价位偏高,后续上涨空间有限 宋家庄金茂府CEO盘,高溢价,不建议 棕榈泉相对好一些,观湖国际也可以淘一下,建议围绕朝阳公园选筹

提问:房姐你好,新人首问,我是非京籍,名下有一个常营苹果派的98平米两居,市值560左右,可用现金500万,为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子,目标是学区加改善,不想买那种买了不能住的学区房,有几个问题请教: 1.本来已经锁定了珠江帝景,但实地看了几套,感觉品质属实一般,从保值和学区的角度出发,在不考虑西城海淀的前提下,我是否应该坚定的选它? 2.宋家庄金茂府去看过,对140平那个户型比较满意,宣传的十一学校也不错,这个盘可以考虑吗?未来还有升值的空间吗? 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个?除此以外,兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗?(如果贷款可考虑1300万以内的房子) 非常感谢,盼复

回答:1. 宋家庄金茂府的品牌溢价有点高,学区没有珠江好,位置也要差一些。 2. 如果这两个比较,从自住+保值+学区 综合判断,珠江还是略好点 3. 还可以看下 附近的首城国际,或者 亚运村的嘉铭桐城,如果位置不限还能看下新北苑板块,也是自住+学区的优质区域


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