我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
提问：房姐，您好，首次提问。工作在朝阳门附近，首付200—230万，月供压力不大。看中了晨光家园，雅成一里，甘露晴苑和新盘明月听蘭，您看您能帮忙再这几个小区里排一下序吗？
回答：你好，晨光家园是一个大盘，一二三期时间跨度较大，造成了一个楼盘有两个世代的产品，同时位置的区别也有一定优劣。 雅成一里目前看生活更便利一点（大悦城+地铁近），小区大，不过这小区好像基本是经适房（买成本高），楼道脏乱差，板楼无电梯，最重要已经没啥利好了。 甘露晴苑属于甘露园一带，而且是2000年左右略老的小区。 明月听蘭这片是喷泉上的水面，美好的同时带着溢价。 几乎是从0开始建设，从开局就可以卖一手高价，如果从投资回报来讲不是很好的选择。 这几个楼盘优先晨光家园，在选筹时，要细化到具体的栋楼，楼道，进屋查看格局，采光，视野情况，再一一计算价格。
提问：您好，慕名而来。 我们现在的条件： 我和儿子（4岁）京籍，老婆非京籍但已交五年社保，父母刚随迁来京。家里在美景东方有小一居和小二居各一个。另二老在望京悠乐汇有一个50平小商住两用。在华人一品一个18平的小商住。 去年开始因为孩子上学问题开始考虑换房事宜，看完东西城后考虑平衡生活质量，决定在在朝阳内找性价比最优的。考虑出手美景的小二居（约500左右）能接受贷款150左右。 考虑尽力不占用现金。 以下是向咨询的问题： 01 请对我们现在的资产布置提出优化建议 02 美景东方是不是稳上垂杨柳？这个学校可以吗？朝阳的学区是否有更好的选择？兼顾中学。 03 请推荐朝阳这个价位学校最优的盘，兼顾小学中学 04 我之前有想法把美景的两个小房都换到望京，感觉望京环境和潜力都比这里要好一些，不知道合适不。
回答：1. 保值角度，商住都可以出掉了，没有长持价值 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般，随机排位上南磨房，新升和垂杨柳。 3.考虑学区和自住建议看下慧忠里或者芍药居。 4. 保值效果肯定更好，望京兼顾学区看下 南湖东园二区，初中上陈经纶望京分校。如果想自住属性更强就看下 上京新航线、橄榄城
提问：房姐您好，新人首问，请教置换房产问题，急盼回复。目前家里有两套婚前房产，一套是我2015年购买的朝阳来广营的自住型商品房（需2024年才能交易），一套是媳妇2016年在通州金地格林买的一居，考虑孩子上学问题现在准备卖掉通州一居置换东城房子，目前正在看和平里兴化西里的一套房子（地坛小学+和平里片区派位中学），56平报价500万，1976年的老公房，准备走dy贷，目前的问题有2个：一是这么置换有没有大的问题（夫妻都在和平里附近工作），二是怎么操作才能让房东能等待我们把通州的房子卖掉，担心房东等不到我们卖掉，有没有技巧，提前支付大额定金是否可行？
回答：你好，拖延流需要配合远期合同。 远期合同：指的是在今天签订，但一直到八九个月以后才执行的合同。 正常的房产交易流程，是付定金—网签—审限购--审税—办贷款—过户—银行放款—交房，整个流程，大约持续三个月左右。 传统的房产交易，“审限购，审税，办贷款”，一般是预留2个月时间。你可以要求到4个月的时间。 合同里写清楚，主要是二条: 1.截止x年x月x日，首付资金必须到位xxx万。否则按利息赔偿 2.截至x年x月x日，交易过户。滞纳期最多60天。 把违约利息写低，你又可以正大光明的拖延60天。把业主的违约金写高，即使最后这房子业主不卖了，你也能拿到一笔不小的赔偿金。 最后放款是可以人为控制的，一般可以让信贷员压件审批，再拖2个月没有问题。 这期间一定要跟业主哭穷卖惨，每一步的理由都想好，比如等落户，等自己的房子出售后拿到尾款... 我见过最长拖延流，20个月。 拖延流谨慎用，一般是忽悠第一次卖房的业主，需要中介配合。 一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。 期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能导致上家追过户或毁约/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 并且，有各种手段可以做成买家违约，至少作为卖家，你是有瑕疵的。 买卖关系里，买家是舔狗。 角色定位要清晰。 用定金锁定房源，签长期合同用拖延流，听起来很好，做起来就是贴身肉搏。 首先，少有卖家愿意签长期合同。 而一旦涨价，或者时间拖长，我们默认卖家是会反悔的。 最后的结果就是上下家耳鬓厮磨，感天动地晓之以情，慢慢付滞纳金展期拖延，三句话离不开道理的，大家就装老赖或干脆者走诉讼了。 诉讼即使赢了，也是亏本的。 所以，拖延流要慎用。
提问：房姐，之前您推荐过望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？
回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区： 望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，底子足够好，从而形成了自成一体的局面。 对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说，望京最佳的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。 对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广，04年左右7万不到的标的，10年左右7-8万的标的，都是不同的产品，华鼎、慧谷、宝星，首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等，是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的，大多是溢价盘，适度回避。 想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。
提问：房姐老师 准备交房了 开发商当初承诺的小学不能读了 被统筹到一个很差的小学 这一周也争取到了 jyj kfs 业主 几方会谈 jyj态度强硬 没有商量余地 后面还有什么办法吗 拉hf有用吗 要不要起诉开发商
回答：起诉开发商没有太多作用 最高指示：团结一切可以团结的力量 如果开发商不是恶意，尽量拉拢 业主找有力组织者，统一中心思想＋诉求表达方式＋口号 游兵散勇，和正规军的战斗力不是一个维度 当然，如果做好选筹赚钱 和押注学区，讨论哪个学校好 也不是一个维度
提问：房姐，海淀幸福里值得买吗？后期升值潜力如何？
回答：华润的问题在于品控比过去差远了，我怕你买完就维权。 另外，幸福里位置其实不太行，已经到山后了，我觉得单价最多8w，再高就不值了，毕竟橡树湾二手也就8.5-9w啊，位置好多了。
提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，最近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金回报率会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五唯一，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！
回答：你好，青年路板块是一个比较优秀的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。
提问：房姐好，新人首问，感谢分析回答～ 非京籍满五年首房首贷，最近购房资格刚下来，家人和我都想尽快上车。目前手头能凑到的首付就180左右，因为对双桥比较了解，所以挺喜欢双惠苑，容积率、户型和居住舒适度在这个预算里是比较好的了，目前也看了几套，但感觉价格在最近成交里有些偏高，另外双桥附近购物还行（马上新开个万达），但学校和其他配套都一般，朋友们还建议去看朝青板块的房子，兴隆家园超预算了，金隅泰和园也看了不少套，在考虑的范围之内。另外还有不少同事选了亦庄17号线沿线的新楼盘（禧瑞天著），半年就能交房，去看了下感觉交通挺方便，但亦庄还是概念股，首套实在不敢冒险。 想请房姐帮忙分析下，我国贸工作，单身短期没有孩子上学压力，主要考虑自住刚需加保值，180的总首付，双惠苑、金隅泰和园两个是否合适，另外是否还有其他更好的选择可以推荐？多谢房姐，太感谢啦～
回答：你好，双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，赌的是未来全面拆迁全面质变，但是当前的价格基本没有特别便宜的。 金隅泰和园位置一般，不推荐。 可以重点关注：丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 在国贸工作，就别买亦庄了
提问：房姐，您好！2019年底回国，2021年1月份户口下来（人才引进）考虑入手一套婚房作为自住，兼顾投资，总价1000-1500万。最近看了棕榈泉的大两居室（1300左右），公园大道3居室（1500左右），亦庄远洋天著（大平层260平 1100左右，小联排1500左右），大兴瀛海海晏春秋（上叠1100左右），宋家庄金茂府（133平1300左右），常营龙湖三居室（1000左右）。 本人考虑在朝阳开一家brunch餐厅，老婆在北锣古巷附近。未来2年内有生小宝宝的计划，父母都是外地的，以后可能会来北京，但是现在年龄较小，近几年不会在北京常住。 1、棕榈泉位置好，小区环境好，地铁近3号线，上班和以后开店经营方便。 2、公园大道层高，户型更喜欢一些。 3、远洋天著，开车方便直接上京沪高速到锣鼓巷50分钟左右，户型大，小区环境好。自我感觉离亦庄近，到国贸交通便利有一定投资价值。 4、海晏春秋，离地铁8号线近，直达南锣鼓巷。但是周边五号学校，且多为回迁房。南海子近（骑单车运动方便） 5、常营龙湖，离地铁6号线近，直达南锣鼓巷，房子较新。 6、宋家庄金茂府，离5号线近，上班乘地铁最方便。有十一学校，但是单价比周边高快一倍。且周边居住密度大，回迁房多。 因为第一次购买房产，想在居住舒适度的条件下，又想有一定的投资价值。 最近也看了好多新楼盘，二手楼盘，一直在对比和纠结之中，没有头绪。 房姐能不能在这些楼盘的居住环境，投资，学区（因为孩子以后上学还早，考虑程度最低），交通上给我一些建议？或者能给我提供一些您认为更好的楼盘吗？
回答：公园大道是美式大草坪设计，户型多样，带角和朝向差异，导致基本上也就和北京整体市场同步 远洋天著是公寓+别墅，环境很不错，但增值方面比较弱 海晏春秋周边回迁房多，环境和配套好不了多少，不建议看 常营龙湖这个价位偏高，后续上涨空间有限 宋家庄金茂府CEO盘，高溢价，不建议 棕榈泉相对好一些，观湖国际也可以淘一下，建议围绕朝阳公园选筹
提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的学区房，有几个问题请教： 1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？ 2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有升值的空间吗？ 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子） 非常感谢，盼复
回答：1. 宋家庄金茂府的品牌溢价有点高，学区没有珠江好，位置也要差一些。 2. 如果这两个比较，从自住+保值+学区 综合判断，珠江还是略好点 3. 还可以看下 附近的首城国际，或者 亚运村的嘉铭桐城，如果位置不限还能看下新北苑板块，也是自住+学区的优质区域
