禾略咨询CEO郑永祥有着7年开发商职业生涯，其中很重要的经历是在万科总部的产品品类部，参与市场、客户和产品研究。这套研究体系为万科不拿地王以及拿地10个月后开盘等投资开发策略提供后台保障。北京二手房：www.shouxuanfang.com
2011年郑永祥创立了禾略咨询，为中国上市房企前30强中的16家提供投策服务，以下内容为其对2017年房地产投资给出的详细建议。
——编者
胜利者的诅咒
著名经济学家哈里森研究了美国和英国上百年的房地产发展历史后，总结出经典的18年周期论——7年缓慢上涨，5年加速上涨，2年疯狂上涨，4年泡沫破裂。
2016年，中国商品房销售金额达到了空前绝后的12万亿，比2015年的8.73万亿整整高出了37.5%。北京搜房网：www.shouxuanfang.com
回顾2000年以来中国商品房市场的发展，减去2007年-2008年和2013年-2014年的两次调控，2016年正好是哈里斯周期里的第14年，也就是疯狂上涨的最后一年，又被哈里斯称为“胜利者的诅咒”，从当这个诅咒出现以后，市场将进入为期4年的泡沫破裂期。
2017房企投资指南：哪些城市值得进 哪些需要规避
毫无疑问，2017年-2020年对于房地产开发商而言，必然是风控大年和投资大年，开发商一方面需要做好风险控制，另一方面也要把握周期波动带来的低位投资机会，为后续发展夯实基础。
正如万科CEO郁亮所言，“我们跟农民是一样的，对农民来说，明明知道天气对收成影响很大，还是要把种好地当成第一位，而不是天气作为第一位。如果种好地作为第一位，不管外面什么样，勤勤恳恳把地种好，面对不确定性、外部的变化，我们一样是有收获的。”
所以，尽管从周期上来看，中国房地产行业已经进入到高风险区间，但我们仍然希望回到房地产企业经营的本质——“现金流”和“内部收益率”，以专业的精耕细作替代资本的野蛮生长，寻找10大优质房地产投资标的城市，避开行业的“胜利者的诅咒”。
现金流
“现金流”取决于市场规模，而市场规模扩大的基础来自于人口增量。
我们整理了全国30大重点城市2001-2015年15年间的人口数据，通过数学建模对各城市人口发展趋势进行预测。
2017房企投资指南：哪些城市值得进 哪些需要规避
未来5年，北上广深的人口压力依然很大，与此同时，土地的供应却非常有限，这就决定了这四个一线城市未来的地价依然会高烧不止。
然而，人口增量高，只意味着住房需求旺盛，并不表示房价上涨动力强或上涨幅度大。所以，开发商在一线城市，即便投资拿地得当，也是很难获取暴利的。
从这个角度看，在一线城市争夺地王的风险远大于回报，倒不如全力布局都市圈，如环北京、环上海和临深区域，土地获取成本更低，风险更低，可以为更多的外溢刚需提供高性价比产品，从而获得快速稳健的规模增长。二手房
同时也可以看到，苏州、合肥、重庆、成都、郑州、杭州等强二线城市，人口增量也很高，这些城市也是值得开发商关注的重点城市。
比较让人意外的是，南京和天津表现出了人口增长乏力的趋势，这两个城市的房价在2016年都有较大的上涨，这也带动了地价的快速上涨，对于追求规模的开发商而言，或许是时候调整一下在这两个城市的经营投资策略，从规模增长转向质量增长。搜房网
内部收益率
“内部收益率”的提升取决于两大因素，一是城区土地稀缺，供不应求的城市，房地产开发的周转率更高；二是房价泡沫风险低，房价合理且未来上升空间大的城市，房地产开发的利润率更高。
首先，城区土地的稀缺性方面，我们采集了30大城市的网格化自驾交通、公共交通大数据，以自驾交通及公共交通的便利性计算城市实际建成区的面积，并计算各个城市实际建成区、核心建成区分别占全市面积的比例，即实际城市化率及都心化率，以此判断各城市的土地稀缺性。
